経営講座の第62回目です。  　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 Question 賃料の増額請求 当社では、会社の所有する建物をある会社に貸しています。しかし、もう20年 以上貸しているため、周辺の建物の賃料額の半額程度のままになっています。 そこで、賃料の値上げを請求しようと思っているのですが、一方的に値上げを することは可能でしょうか。 Ansｗer 建物賃貸借については、借地借家法という特別法が適用されます。 同法では、建物賃貸借の貸主は、現在の賃料が不相当となったときは、借主 に対して、賃料の増額を請求できると規定されています（同法32条1項。なお、 借主から貸主に対し、賃料の減額を請求することもできます。）。 これに対し、借主が賃料の増額に応じない場合には、最終的に、裁判所が 現在の賃料が不相当であるかを判断することになります。その裁判が確定す るまでの間、借主は、自らが相当と認める額の賃料を支払うことで足りるとさ れています（同条2項）。 なお、裁判所は、賃料が「不相当」といえるか否かについて、下記の3つの要 素を考慮して判断しています。 �@公租その他の公課（必要諸経費）の増減 （固定資産税、減価償却費、維持修繕費、管理費、損害保険料など） �A価格・経済事情の変動（建物価格、期待利回りなど） �B近傍同種の建物の賃料との比較 賃料を不相当と判断した場合、裁判所は、相当とされる賃料を算定することに なりますが、その際には建物の鑑定評価を採用することが多いようです。 裁判所により賃料の増額が正当と認められた場合、貸主が増額を請求した 時点から、増額された額が賃料であったことになります。 　そうすると、借主は、賃料増額請求が行われて以降、賃料に満たない額しか 支払ってい なかったことになりますから、賃料に不足する額に年1割の割合による支払 期後の利息を付して支払わなければならないとされています。 　ご質問では、賃料額を維持したまま、20年間にわたって建物を貸し続け、 周辺建物の賃料額とも大きな差が生じているとのことです。このような事情が あれば、現在の賃料が不相当と判断される可能性が高くなると思われます。