経営講座の第126目です。  　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 Question 賃貸借契約書に必要な印紙 当社は新しく店舗を出そうと物件を探していました。不動産仲介 業者にもいくつかお世話になったのですが、結局、知り合いの 会社が所有しているビルの1室を借りることとなりました。長年 続く契約になることもあり、弁護士に依頼して契約書を作成して もらったのですが、この契約書に印紙は不要なのでしょうか。 Ansｗer 原則として、建物の賃貸借契約書に印紙の貼付は不要です。 詳細は解説をご確認ください。 ●解説 (1)印紙税とは 印紙税は、取引について作成した契約書や領収書等に関して 納める税金です。納税は、作成した契約書や領収書に収入 印紙を貼り付ける方法で行うため、「契約書や領収書には印紙を 貼らなければならない」という理解が広まっているようです。この 理解は間違いではないのですが、印紙を貼り付けなければなら ない(印紙税を収める対象となる)文書については細かな定めが あり、すべての契約書等が印紙税の対象となるわけではあり ません。ご質問にある不動産についての賃貸借契約書について は、その一部だけが印紙税の対象とされています。結論として は、「建物の賃貸借契約書に印紙の貼付は不要」ということに なりますが、その理由を解説していきます。 (2)建物の賃貸借契約 まず、建物を借りる場合の法律的な仕組みについて説明します 現行の法制度上、土地とその上に建っている建物とは「別物」と 扱われます。そのため、土地と建物を別々に取引の対象とする ことができます。例えば建物が建っている土地だけを売却した り、反対に、建物だけを買ったりということが可能です。貸し借り の場合も同様で、土地の上に建物が建っている場合でも、土地 建物のどちらか一方だけを貸すことができます。借りる側として は、他人の敷地の上に建っている建物だったとしても、建物だけ を借りることができるということです。ご質問の場合も、賃貸借 契約の目的物としては建物だけになっていると思われます。 (3)賃貸借契約書に印紙を貼付する場合 賃貸借契約の目的物が建物のみだとすれば、その契約のため に作成した契約書も、賃貸するのは建物だけという内容になって いるはずです。不動産取引については、印紙税法上、「不動産の 譲渡に関する契約書」と「地上権又は土地の賃借権の設定又は 譲渡に関する契約書」が課税の対象とされています。つまり、 譲渡(売買など)については取引の目的物が土地でも建物でも、 契約書を作成すればその契約書には印紙を貼付することとなり ます(ただし取引額によっては印紙が不要となる場合があります) 一方、譲渡するのではなく貸し借りの場合は、土地を目的とした 取引だけが印紙税の対象となっています。 したがって、ご質問の ように、土地を目的とせず建物だけを借りる場合、その契約書に は印紙の貼付は不要ということになります。 (4)建物の賃貸借契約書に土地の情報も記載されている場合 以上が基本的な考え方ですが、実際の契約書には、建物の情報 だけでなくその敷地の情報も記載されていることがあります。 例えば、建物の所在地は敷地の所在地でもありますし、建物 賃借人が使える範囲を示すために敷地の面積が記載される 場合もあります。これらは、建物の賃貸借契約にあたって必要な 情報であるために記載されたものですからこれらの記載がある からといって「土地も借りている(土地についても賃貸借契約が 成立している)」とは判断されないことが基本です。したがって、 賃貸借契約の目的物が建物だけなのであればば、その契約に 必要な土地の情報が記載されていたとしても、やはり印紙の 貼付は不要ということになります。なお、契約書の記載の仕方に よっては、土地の賃貸借も含まれていると判断されることがない わけではありません。ご質問の場合、弁護士に作成を依頼して いるということで問題はないと思われますが、作成した弁護士 に印紙の要否を尋ねることも一案です。(5)敷金のやり取り 賃貸借契約にあたっては、借主が貸主に対して敷金を差し入 れることがあります。敷金は、賃料の未払等に備えたいわば 「担保」だと考えられています。担保のやり取り一般が印紙税の 対象となっているわけではありませんが敷金を預かったことを 証明する「預かり証」のような文書は、「売上代金以外の金銭の 受取書」として印紙税の対象となります。 このことは、「預かり証 という名称でなくても、「敷金を受け取ったこと」を証明する文書で あれば同様です。そのため、例えば、建物の賃貸借契約書の中 に、「敷金を受け取ったこと」を証明するような文言が含まれていれ ば、その部分については印紙税の対象となり ます。ご質問の 場合も、貴社が敷金を差し入れ、貸主がそれを受け取った旨を 証明する文書を作成するのであれば、その文書には印紙を貼付 しなければなりません。これは確かにコストですが、「売上代金 以外の金銭の受取書」に貼付する印紙の額は 200円と非常に 低額です。対して、長年続く賃貸借契約では、敷金を漏れな 貸主に渡していること(及びその額)を形に残しておくことは非常 に重要です。そのため、敷金のやり取りがあるのであれば、 証明のための文書を作成されることが望ましいといえます。 こちらの場合も、契約書の作成を依頼した弁護士に尋ねてみる こともご検討ください。